Depuis la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024, le secteur de l’investissement locatif n’avait pas de dispositif majeur avec une incitation fiscale forte. C’est dans ce contexte que la loi de finances pour 2026 a intégré un amendement qui définit le nouveau « statut de bailleur privé », aussi appelé Loi Jeanbrun.
Ce nouveau dispositif a pour objectif de relancer la dynamique de l’investissement locatif avec une nouvelle fiscalité. Décrit comme le « remplaçant de la loi Pinel », le bailleur privé est-il réellement similaire ? Voici un comparatif complet des fiscalités entre Jeanbrun et Pinel pour mieux comprendre !
Différence majeure : amortissement contre réduction d’impôt
Le Pinel : une réduction qui s’applique après le calcul de l’impôt
Avec le Pinel, le parcours fiscal était simple à visualiser. Le dispositif permettait d’obtenir une réduction d’impôt sur les revenus perçus sur une période d’engagement locatif définit en amont (6, 9 ou 12 ans). Le montant de la réduction était fixé d’avance, calculé sur le prix d’acquisition du bien dans la limite de 300 000 €, et étalé sur toute la durée d’engagement locatif.
| Durée d’engagement | Taux de réduction | Économie sur un bien à 200 000 € | Économie sur un bien à 300 000 € |
| 6 ans | 12 % | 24 000 € (4 000 €/an) | 36 000 € (6 000 €/an) |
| 9 ans | 18 % | 36 000 € (4 000 €/an) | 54 000 € (6 000 €/an) |
| 12 ans | 21 % | 42 000 € (3 500 €/an) | 63 000 € (5 250 €/an) |
Mais ce mécanisme avait une limite structurelle : la réduction était identique quel que soit votre niveau d’imposition. Un investisseur à la tranche marginale d’imposition de 11 % bénéficiait exactement du même avantage nominal qu’un investisseur à 41 ou 45 %. La réduction ne tenait aucun compte de votre situation fiscale réelle.
Le Jeanbrun : un amortissement qui réduit votre base imposable en amont
La loi Jeanbrun, ou dispositif Relance Logement, fonctionne différemment. L’avantage intervient avant le calcul de l’impôt : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers imposables une fraction de la valeur de votre bien, comme une charge comptable qui constate l’usure progressive du logement. Moins de revenus fonciers imposables, c’est une assiette réduite, et donc un impôt calculé sur une base plus faible.
Conséquence directe : l’économie fiscale réelle dépend de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Plus vous êtes imposé, plus l’amortissement est efficace.
Pour un bien acquis à 200 000 €, la base amortissable est de 80 % du prix d’acquisition (les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable). Soit 160 000 € de valeur amortissable.
Au taux applicable au logement intermédiaire dans le neuf (3,5 % / an), l’amortissement annuel représente 5 600 € de revenus fonciers en moins. L’économie d’impôt réelle varie ensuite selon votre TMI et les prélèvements sociaux (17,2 %)
| TMI | Économie fiscale annuelle | Sur 9 ans |
| 11 % | 616 € | 5 544 € |
| 30 % | 1 680 € | 15 120 € |
| 41 % | 2 296 € | 20 664 € |
| 45 % | 2 520 € | 22 680 € |
Cette différence de mécanique a une implication pratique souvent négligée : avec le Pinel, l’avantage fiscal était indépendant de la rentabilité locative du bien. Avec le Jeanbrun, l’amortissement vient s’imputer sur vos revenus fonciers, il s’intègre dans la gestion fiscale globale de vos revenus locatifs, y compris ceux d’autres biens détenus par ailleurs.
C’est une approche plus patrimoniale, qui demande une vision un peu plus globale de votre situation, mais qui offre en retour une souplesse d’optimisation que le Pinel ne permettait pas.
Taux, barèmes et plafonds : que propose le bailleur privé ?
Tandis que le Pinel proposait un taux fixe de défiscalisation, le Jeanbrun offre la possibilité de pratiquer un niveau de loyers en particulier en échange d’un taux d’amortissement plus ou moins élevé. Voici les niveaux de location praticables avec leurs taux d’amortissement et plafonds annuels :
| Catégorie locative | Taux annuel (neuf) | Taux annuel(ancien rénové) | Plafond d’amortissement annuel |
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Le taux s’applique à la base amortissable du bien, soit 80 % du prix d’acquisition, les 20 % correspondant à la valeur du terrain étant par nature non amortissables. L’amortissement annuel ainsi calculé est ensuite plafonné selon la catégorie locative choisie.
Le plafonnement des niches fiscales : l’avantage discret du Jeanbrun
Contrairement au Pinel, le nouveau statut de bailleur privé n’entre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € par foyer. Il s’agit d’un avantage peu abordé mais qui tient toute son importance.
La réduction d’impôt Pinel entrait dans cette enveloppe globale. Concrètement, si vous bénéficiiez déjà d’autres réductions d’impôt (emploi à domicile, dons aux associations, investissement au capital d’une PME via un dispositif IR-PME, ou encore frais de garde d’enfants), leur cumul avec la réduction Pinel ne pouvait pas dépasser 10 000 € d’avantage fiscal total sur l’année.
A retenir : le Jeanbrun n’est pas une niche fiscale
Le mécanisme d’amortissement du dispositif Jeanbrun ne fonctionne pas comme une réduction d’impôt. C’est une charge déductible des revenus fonciers, au même titre que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou les travaux d’entretien. À ce titre, il n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
Déficit foncier : un levier indisponible sous Pinel
Avec le dispositif Jeanbrun, l’amortissement annuel vient s’ajouter à l’ensemble des charges déductibles de vos revenus fonciers. Si le total de ces charges, amortissement compris, dépasse le montant des loyers perçus dans l’année, vous vous retrouvez en situation de déficit foncier.
Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an, ce qui signifie qu’il vient directement réduire la base sur laquelle s’applique le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
De plus, lorsque le déficit foncier résulte en tout ou partie de dépenses de travaux de rénovation énergétique, le plafond d’imputation sur le revenu global est doublé, passant de 10 700 € à 21 400 €/an.
Zonage et biens éligibles : une liberté inédite avec le Jeanbrun
Pendant plus d’une décennie, la question du zonage a été l’une des premières que tout investisseur Pinel devait se poser avant même de choisir un bien. Le dispositif Jeanbrun supprime cette contrainte. Un investisseur peut acquérir un bien éligible sur l’ensemble du territoire sans que la localisation géographique ne conditionne l’accès à l’amortissement.
Durée d’engagement et sortie : quel dispositif est le plus flexible ?
Avec le Pinel, l’investisseur devait choisir sa durée d’engagement dès l’acquisition du bien : 6, 9 ou 12 ans. Ce choix initial déterminait le taux de réduction applicable et donc le montant total de l’avantage fiscal attendu.
Le dispositif Jeanbrun prévoit une durée d’engagement locatif minimum de 9 ans. Sur ce point, la contrainte de durée est comparable à un Pinel à 9 ans, ni plus courte, ni sensiblement plus souple dans son principe.
La différence se situe dans la nature de l’avantage fiscal acquis. Avec le Pinel, l’avantage était calculé globalement sur la durée totale et réparti annuellement : la remise en cause était donc totale car elle portait sur un engagement forfaitaire.
Avec le Jeanbrun, l’amortissement est un avantage acquis année par année, au titre de chaque exercice où le bien est effectivement loué dans les conditions requises.