Neuilly-sur-Seine incarne, depuis des décennies, l’excellence immobilière aux portes de Paris. Cette commune des Hauts-de-Seine ne se contente pas d’être une simple banlieue chic : c’est une valeur refuge, un marché à part où la pierre conserve une solidité patrimoniale rare. Pour les familles en quête d’espace, de sécurité et d’écoles réputées, comme pour les investisseurs avisés, Neuilly reste une cible prioritaire.
Pourtant, le marché immobilier a connu des soubresauts. La hausse des taux d’intérêt et l’évolution du contexte économique ont redessiné les cartes. En 2025, nous observons une nouvelle dynamique qui mérite une analyse fine pour quiconque souhaite acheter ou vendre. Comprendre les prix quartier par quartier et anticiper les tendances pour 2026 constitue la première étape pour réussir votre projet immobilier.
Prix au m² par quartier à Neuilly-sur-Seine : le détail des chiffres 2025
Neuilly n’est pas un bloc uniforme. La ville se compose de plusieurs micro-marchés aux identités bien marquées. Entre le calme olympien de Saint-James et l’effervescence commerçante des Sablons, les prix varient de manière significative.
Il faut noter que le marché des maisons reste confidentiel et très spécifique. Ces biens rares, souvent dotés de jardins privatifs, obéissent à une logique de « coup de cœur » qui peut faire s’envoler les prix bien au-delà des moyennes observées.
Voici un tableau récapitulatif des prix moyens observés en 2025, basés sur les transactions récentes et les données notaires :
| Quartier | Prix moyen appartement (€/m²) | Prix moyen maison (€/m²) | Tendance 2025 |
| Les Sablons / Mairie | 10 500 € – 13 200 € | 12 000 € – 15 500 € | stable |
| Saint-James / Madrid | 11 000 € – 14 500 € | 13 500 € – 18 000 € | en légère hausse |
| Pont de Neuilly | 9 800 € – 12 000 € | 11 000 € – 14 000 € | stable |
| Bagatelle / Longchamp | 9 500 € – 11 800 € | 12 000 € – 16 000 € | stable |
| Saussaye / Argenson | 10 000 € – 12 500 € | 12 500 € – 16 500 € | stable |
| Duc d’Orléans / Chézy | 10 200 € – 12 800 € | 13 000 € – 17 000 € | en hausse |
| Hôpital Américain | 8 800 € – 10 500 € | 10 000 € – 13 000 € | en baisse légère |
Ces fourchettes reflètent la réalité du marché. Les biens sans défaut (étage élevé, clarté, plan optimisé) se négocient dans la fourchette haute, tandis que les rez-de-chaussée ou les biens avec travaux se situent dans la fourchette basse.
Neuilly-sur-Seine : une opportunité patrimoniale
Investir à Neuilly-sur-Seine dépasse la simple acquisition de mètres carrés. C’est un placement patrimonial de premier ordre. La demande locative y est forte, soutenue par une population de cadres supérieurs et d’expatriés, et la revente s’effectue généralement avec fluidité pour les biens au juste prix. La ville offre une qualité de vie incomparable avec ses larges avenues arborées, la proximité immédiate du Bois de Boulogne et une sécurité qui rassure.
Cependant, naviguer dans ce marché exige une connaissance pointue du terrain. Chaque rue, chaque copropriété possède ses spécificités. Pour réussir votre transaction, l’accompagnement par une structure ancrée dans l’histoire de la ville devient un atout majeur. C’est ici qu’intervient Sadone Immobilier, véritable institution neuilléenne.
Cette agence familiale, présente depuis plusieurs générations, incarne la mémoire et l’expertise de l’immobilier local. Contrairement aux réseaux qui appliquent des méthodes standardisées, une maison comme Sadone maîtrise les subtilités de chaque quartier, de la rue de Longchamp au Boulevard Victor Hugo. Leur portefeuille de clients, souvent composé de familles fidèles depuis des décennies, leur permet d’accéder à des biens « off-market » (non publiés sur les grands portails) et de proposer des estimations d’une précision chirurgicale. Faire appel à une telle expertise vous assure de sécuriser votre investissement et de bénéficier d’un conseil sur mesure, adapté aux codes très particuliers de Neuilly.
Analyse de l’évolution récente : un marché qui fait de la résistance
Après les années d’euphorie post-COVID, le marché immobilier francilien a subi un ajustement. Neuilly-sur-Seine, bien que privilégiée, n’a pas échappé à cette tendance générale, mais elle a réagi avec une résilience remarquable.
Une correction des prix en douceur
Alors que certains arrondissements parisiens ou villes de la petite couronne ont vu leurs prix chuter drastiquement, Neuilly a connu une correction beaucoup plus douce. En 2023 et 2024, nous avons assisté à une érosion des prix de l’ordre de 3 % à 5 % selon les secteurs, ce qui reste modéré. Cette baisse a surtout touché les biens avec défauts (bruit, rez-de-chaussée, DPE défavorable).
Les biens d’exception, eux, ont maintenu leur valeur. Les grands appartements familiaux avec terrasse, vue dégagée ou jardin privatif continuent de trouver preneur à des prix très élevés, car l’offre reste structurellement inférieure à la demande pour ce type de produits.
L’impact mesuré des taux d’intérêt
La hausse des taux d’intérêt a évidemment réduit la capacité d’emprunt de nombreux ménages. Toutefois, la typologie des acquéreurs à Neuilly amortit ce choc. Une grande partie des acheteurs dispose d’un apport conséquent, souvent issu de la revente d’un bien parisien ou d’une transmission patrimoniale.
De plus, la clientèle de Neuilly compte de nombreux profils aux revenus élevés, moins sensibles aux variations de taux que la moyenne nationale. Ces acheteurs voient l’immobilier comme une valeur refuge face à l’inflation, ce qui maintient un volume de transactions correct, même si les délais de vente se sont allongés (comptez désormais 3 à 4 mois pour une vente standard).
Le profil des acquéreurs : qui achète à Neuilly ?
Pour comprendre l’évolution des prix, il faut regarder qui signe les compromis de vente. En 2025, deux grandes catégories d’acheteurs dynamisent le marché.
Les familles parisiennes en quête d’espace
Le mouvement amorcé il y a quelques années se confirme. Des familles habitant les 16e ou 17e arrondissements de Paris franchissent le périphérique pour gagner en qualité de vie. À budget équivalent, Neuilly offre souvent une pièce en plus, un environnement plus vert et une sectorisation scolaire d’excellence.
L’attrait des établissements scolaires publics et privés de Neuilly (Lycée Pasteur, Sainte-Marie, Saint-Dominique) agit comme un aimant puissant. Pour de nombreux parents, sécuriser une place dans ces écoles justifie à elle seule le déménagement. Ce facteur scolaire constitue un soutien indéfectible aux prix des appartements familiaux (3 chambres et plus).
Le retour de la clientèle internationale
Après une période de calme, les acheteurs étrangers reviennent. Neuilly séduit particulièrement une clientèle américaine et moyen-orientale, attirée par la proximité de La Défense pour les affaires et celle de Paris pour les loisirs, tout en bénéficiant d’un cadre sécurisé et « chic ». Ces acquéreurs recherchent souvent des biens « clé en main », rénovés avec des matériaux de luxe, et sont prêts à payer le prix fort pour éviter les travaux.
Les critères qui font varier la note en 2025
Au sein d’un même immeuble, le prix peut varier du simple au double. En 2025, les acheteurs sont devenus plus exigeants et sélectifs.
La performance énergétique (DPE) sous surveillance
C’est la grande nouveauté de ces dernières années. Même à Neuilly, le classement énergétique influence le prix. Les passoires thermiques (classes F et G) subissent une décote, car les acquéreurs intègrent le coût et la complexité des travaux de rénovation énergétique dans leur offre. À l’inverse, un bien classé C ou D, rare dans l’ancien, devient un argument de vente majeur.
L’exigence des extérieurs
Le besoin de respiration reste une priorité absolue. Un balcon large où l’on peut installer une table, une terrasse de plain-pied ou un jardin privatif valorise le bien de manière spectaculaire. Dans certains quartiers comme Saint-James, un rez-de-jardin bien exposé peut se vendre plus cher qu’un étage élevé sans extérieur, ce qui était impensable il y a dix ans.
Le stationnement : un luxe nécessaire
Avec la réduction des places de stationnement en voirie et la politique urbaine qui favorise les mobilités douces, posséder un parking dans l’immeuble est devenu un critère non négociable pour la clientèle familiale neuilléenne. Un appartement familial sans parking partira plus difficilement et subira une négociation plus âpre.
Tendances et projections pour 2026 : vers un nouveau cycle ?
Alors, faut-il acheter maintenant ou attendre 2026 ? Les indicateurs économiques et l’analyse du marché local permettent de dessiner plusieurs scénarios.
Une stabilisation des prix attendue
Pour 2026, nous ne prévoyons pas de chute brutale des prix à Neuilly. La pénurie foncière (on ne construit presque plus à Neuilly) et l’attractivité constante de la ville devraient maintenir les prix à un niveau stable. Nous pourrions même assister à une légère reprise de la hausse (entre 1 % et 2 %) si les taux d’intérêt continuent leur décrue amorcée fin 2024.
Le marché devrait cependant rester à deux vitesses :
- le marché du « parfait » : les biens sans défauts, lumineux, bien situés et avec un bon DPE verront leurs prix se maintenir à des niveaux élevés ;
- le marché du « bien à défaut » : les appartements sombres, bruyants (sur les grands axes) ou nécessitant de lourds travaux continueront de subir la pression des acheteurs, avec des marges de négociation possibles.
Le conseil pour les futurs acquéreurs et vendeurs
Pour les vendeurs, 2026 sera l’année du réalisme. Afficher un bien au prix de 2021 ne fonctionnera pas. Il faudra s’appuyer sur des estimations justes pour vendre dans des délais raisonnables. La mise en valeur du bien (home staging, rénovation légère) sera un levier puissant pour déclencher le coup de cœur.
Pour les acquéreurs, la période actuelle offre des opportunités. Le stock de biens à la vente s’est légèrement reconstitué, ce qui donne plus de choix. C’est le moment idéal pour se positionner sur des biens de qualité, car la concurrence pourrait se durcir de nouveau si les conditions de crédit s’assouplissent davantage en 2026.
Neuilly-sur-Seine confirme son statut d’exception. Investir ici reste un choix de raison et de passion. La ville traverse les crises avec une élégance certaine, protégeant le patrimoine de ses habitants tout en offrant un cadre de vie qui, lui, n’a pas de prix.