Lancer un investissement locatif en solo soulève souvent la question du statut juridique le plus adapté. Beaucoup souhaitent se constituer un patrimoine ou générer un revenu complémentaire grâce à l’immobilier, mais hésitent entre entreprise individuelle, sci (société civile immobilière), sasu immobilière ou encore d’autres structures comme la sarl immobilière et l’eurl. Pour faire le bon choix, il est essentiel de comprendre les différentes options possibles, leurs avantages ainsi que leurs contraintes.
Les solutions de forme juridique pour investir seul
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier seul, plusieurs formes juridiques sont envisageables, chacune ayant ses propres spécificités en matière de fiscalité, de gestion et de protection du patrimoine personnel. Le choix dépend principalement des objectifs personnels et de la situation de chacun.
Avant de se lancer, il est important de réfléchir à sa stratégie patrimoniale et à ses besoins de flexibilité pour éviter bien des erreurs. Est-il préférable de rester entrepreneur individuel ou vaut-il mieux opter pour une structure comme la sasu ou la sci ? Prendre le temps de comparer ces options permet d’adopter la solution la plus pertinente pour son projet immobilier.
Entreprise individuelle et EURL : simplicité et accessibilité
L’entreprise individuelle séduit par sa grande accessibilité, notamment pour un projet modeste, car elle ne nécessite aucune formalité lourde à la création. La responsabilité de l’investisseur est directe, ce qui signifie que le patrimoine personnel peut être exposé aux créanciers. L’eurl apporte déjà une protection supplémentaire grâce à la séparation des patrimoines professionnel et privé, tout en conservant une gestion flexible, particulièrement appréciée lors d’un premier investissement locatif.
Dans une eurl, l’associé unique détient 100 % des parts sociales, ce qui facilite toutes les prises de décision personnelles. Cette solution convient parfaitement à ceux qui souhaitent garder un contrôle total sur leur opération tout en sécurisant leur propre patrimoine face aux aléas.
SASU immobilière et SAS : souplesse de gestion
La sasu immobilière attire les personnes souhaitant investir seules tout en gardant la possibilité d’évoluer ultérieurement vers une sas classique avec plusieurs associés. Ce statut donne la possibilité de déduire certains frais professionnels et d’optimiser sa fiscalité, tout en limitant la responsabilité de l’investisseur au montant des apports effectués dans la société.
La sas offre également une grande liberté dans la rédaction des statuts, ce qui est particulièrement apprécié lorsqu’on anticipe une croissance importante ou des montages complexes autour de placements immobiliers. Ces deux formes offrent donc un cadre souple, idéal pour planifier l’acquisition de plusieurs biens immobiliers au fil du temps.
Que penser de la SCI en solo ?
Créer une sci (société civile immobilière) est souvent plébiscité pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Toutefois, cette structure impose normalement la présence d’au moins deux associés, ce qui complique la démarche si l’on souhaite vraiment agir seul. Une alternative consiste à intégrer temporairement un proche ou un partenaire de confiance, puis à récupérer ensuite la totalité des parts lorsque cela devient juridiquement possible.
Pour un investisseur isolé désireux de préparer sa succession ou d’organiser la propriété familiale, la sci reste intéressante si l’intégration future d’un ou plusieurs membres de la famille est prévue. Dans le cas contraire, des alternatives individuelles comme la sasu immobilière ou l’eurl seront souvent plus adaptées.
Tableau comparatif des formes juridiques
| Statut juridique | Responsabilité | Fiscalité proposée | Gestion |
|---|---|---|---|
| Entreprise individuelle | Irréversible | IR (impôt sur le revenu) | Très simple |
| EURL | Limitée aux apports | IS (impôt sur les sociétés) ou IR | Flexible |
| Sasu immobilière | Apports uniquement | IS majoritairement | Souple |
| SCI | Indéfinie, non solidaire | IR ou IS sous conditions | Associés requis |
Le régime LMNP : option appréciée pour l’investissement locatif
De nombreux investisseurs choisissent le statut de loueur en meublé non professionnel (lmnp) lorsqu’ils achètent un bien en nom propre. Ce régime s’applique tant que les revenus locatifs restent en dessous de certains seuils annuels, ce qui correspond à la majorité des projets d’investissement locatif individuel.
Le statut lmnp permet de déduire les amortissements liés au bien et au mobilier, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers perçus. Il constitue une alternative intéressante à l’imposition classique sur les revenus fonciers, idéale pour celles et ceux qui privilégient la simplicité administrative tout en optimisant leur fiscalité.
- Moins de contraintes administratives que certaines formes sociétales
- Fiscalité avantageuse grâce aux amortissements
- Possibilité de location meublée saisonnière ou longue durée
Aspects pratiques à anticiper avant de sélectionner sa forme juridique
Au-delà de la fiscalité, d’autres critères déterminent le choix du statut juridique pour un investissement locatif réalisé en solo. La transmission future du patrimoine, la responsabilité en cas de dettes impayées ou encore la flexibilité d’ouverture du capital sont autant de points à considérer attentivement.
Il convient aussi d’évaluer la complexité administrative acceptable, le montant de l’investissement envisagé et les perspectives d’évolution personnelle. Un accompagnement par un spécialiste du droit immobilier ou de la gestion de patrimoine peut permettre de prendre une décision éclairée et adaptée à chaque situation.
- Simplification des démarches : avantage de l’entreprise individuelle et du lmnp
- Protection du patrimoine : plutôt assurée par la sasu ou l’eurl
- Perspectives de croissance ou diversification future : sas, sasu ou sci en cas d’élargissement envisagé
Questions fréquentes sur le statut pour investir dans l’immobilier seul
Qu’est-ce qui différencie une sasu immobilière d’une sci pour investir seul ?
La sasu immobilière est conçue pour un associé unique et offre une autonomie totale, tandis que la sci exige au minimum deux associés. Avec la sasu, la responsabilité est limitée aux apports, alors qu’en sci, l’engagement est indéfini pour chaque associé. Cependant, la sci offre une grande modularité pour la gestion patrimoniale ou successorale, ce qui peut intéresser ceux qui prévoient d’élargir leur cercle d’associés par la suite.
- Sasu : adaptée à l’investissement solo immédiat
- Sci : préférable pour prévoir l’entrée d’autres personnes au capital plus tard
Peut-on louer un bien en lmnp via une société ?
En principe, le régime lmnp concerne uniquement les investissements réalisés en nom propre. Si le bien est détenu par une société, c’est le régime lmp (loueur en meublé professionnel) ou l’imposition à l’impôt sur les sociétés qui s’appliquent, sauf exceptions très spécifiques.
- Lmnp réservé à l’investisseur particulier
- Investir via une société implique souvent un changement de régime fiscal
Quels critères privilégier pour choisir son statut juridique ?
Le choix du statut juridique repose sur plusieurs facteurs : degré de responsabilité accepté, mode d’imposition privilégié, niveau de protection souhaité et facilité de transmission du patrimoine. La taille du projet ainsi que les perspectives de développement orientent aussi vers une forme juridique plus ou moins évolutive.
- Objectifs patrimoniaux
- Fiscalité recherchée
- Accompagnement administratif envisagé
- Flexibilité de gestion et de transmission
| Critères | Forme conseillée |
|---|---|
| Investissement ponctuel, modeste | Lmnp, entreprise individuelle |
| Diversification et développement futur | Sasu immobilière, sci, sarl immobilière |
| Protection maximale du patrimoine | Sasu, eurl |
Quels sont les principaux frais lors de la création d’une société pour investir seul ?
La constitution d’une société entraîne certains frais fixes : rédaction des statuts, publication d’annonces légales et frais d’immatriculation sont incontournables. Le budget initial varie selon la forme juridique retenue, la complexité et l’accompagnement éventuel par un professionnel du droit.
- Sasu/eurl : honoraires juridiques, coût d’annonce légale, inscription au registre du commerce
- Sci : frais de notaire supplémentaires éventuels, partage des responsabilités
- Entreprise individuelle : peu ou pas de frais de mise en place